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住房抵押貸款保險的問題

來源:大律師網 法律知識 時間:2019-05-25 瀏覽:998
導讀: 住房抵押貸款保險的問題 我國的房貸保險是建立在個人信用體系不健全基礎上的無奈選擇,是以商業銀行的貸款安全及其利益為基點的,對購房者與保險公司都有不公之處。實際上,在住房抵押貸款業務中,在對貸款人進行正確

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我國的房貸保險是建立在個人信用體系不健全基礎上的無奈選擇,是以商業銀行的貸款安全及其利益為基點的,對購房者與保險公司都有不公之處。實際上,在住房抵押貸款業務中,在對貸款人進行正確的資信評估和還貸能力分析的基礎上,以成本與收益權衡的角度合理進行風險管理,是基本上能夠規避風險的。以個人住房貸款業務量最大的建設銀行為例,截至2001年底,個人住房貸款不良率僅為 1.35%,這充分說明了房貸的安全性。再加上住房抵押與登記制度的設立,可見我國房貸保險的實質是:商業銀行憑借其自身優勢地位不僅要求借款人作所購住房抵押擔保,還要求借款人進行保險,從而造成了借款人的雙重負擔,而商業銀行則享受著“XX重保險”,以期充分實現貸款安全。

對保險公司來說,房貸保險也有障礙與陷阱。商業銀行在辦理住房抵押貸款時往往為保險公司代為辦理抵押房屋的保險業務,并從中收取手續費。而這種代理行為有不少負面影響。首先,貸款行為、抵押行為、房貸保險代理行為集中于商業銀行,使商業銀行往往忽視對購房者資信狀況的嚴格審查,因為其通過“抵押+保險”方式已幾乎無風險而言。其次,按照現行我國保險兼業代理管理要求,一家兼業代理人只能為一家產險公司和一家壽險公司作代理,目的是為了防止兼業代理人炒作保險公司。但是實踐中商業銀行多為數家代理,按照各保險公司所支付手續費的高低和商業銀行合作關系的親疏來決定業務分配比例,而保險公司出于保費考慮,往往提高手續費或進行所謂“公關”,從而加大了經營成本。商業銀行獲得的收益遠大于保監會規定的8%的代理手續費,竟能達到保費收入的40%—50%。再次,過高的手續費又導致過高的保險費率,從而影響購房者利益;而且由于逆向選擇作用,可能進一步加大保險公司的風險。

我國房貸保險與美國等發達國家在觀念與實踐上有相當大的差別。美國等發達國家的房貸保險一般由政府提供的房貸保險和私人抵押貸款保險公司提供的房貸保險構成,并以政府的房貸保險為主,帶有明顯的社會福利性質,其投保人多為低薪階層。如美國聯邦住房管理局、退伍軍人事務部提供的房貸保險就具有國家干預性與政策導向。而私人抵押貸款保險公司提供的房貸保險也建立在購房者個人信用體系完善與保險業務市場化運作機制良好的基礎上,并具有費率低、險種多、靈活簡便等特點。相比之下,我國房貸保險以銀行信貸安全為中心的理念具有一定的偏差,而且房貸保險各險種法律關系混淆不清。

我國目前的房貸保險大致可分為三類,即財產保險、信用人壽保險和保證保險,雖然各險種已有初步發展,但是其法律關系仍不甚明晰。

財產保險是指為防止由于意外災禍而造成較重的房屋損失而以房屋或其相關利益作為保險對象的保險。作為抵押物的房產的保全是商業銀行實現抵押權的基礎,當房地產價值減少時,商業銀行就可以根據保險單和抵押協議,憑第一請求權人的身份向保險公司申請賠償房屋損失和合理施救費用。該險種在賠付過程中,第一受益人應明確為銀行,但以收回貸款未清償余額為限,其余部分還是要支付給投保人的。目前我國房貸保險以這種財產保險為主。根據《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》第25條的規定:“以房屋作為抵押的,借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關保險手續。抵押期內保險單由貸款人保管?!痹謔導懈孟罩直O趙鶉畏段б話閬抻諢鷦?、爆炸以及暴風、暴雨、洪水等自然災害,保險金額按照實際購房金額計算。這就存在兩個極不合理之處:一是上述第 25條中并沒有要求購房者以全部房價投保,而且消費者自己首付的那部分價值并不需要保險,實踐中的做法實是商業銀行濫用其優勢地位的壟斷行為。二是現行房價有近30%是土地使用價格,而土地受損風險幾乎為零,因此以沒有除去土地使用價格的房價投保,顯失公允。

信用人壽保險是維持借款人還貸能力為信用保險,借款人因意外事故或疾病等影響家庭收入,失去部分或全部還貸能力時,以保險金抵付貸款余額,使抵押房地產不致被收回或拍賣。該險種保額每年遞減,以與借款者的貸款本金余額相稱,故又稱“住房抵押貸款減額壽險”。相應地,該險種的保費也是按年繳納,逐年遞減。美國友邦保險上海分公司于1997年就推出了抵押貸款壽險,但實際運作效果不佳,投保者寥寥。

保證保險是還貸的履約保證,由保險公司對購房者提供違約保險。當借款者不能還清本息時由保險公司負責融通,或當房地產作為抵押貸款時,由保險公司對抵押物進行保險。1995年中保蘇州分公司曾開展房貸保證保險業務,后因總公司認為風險太大而停辦。中保總公司于1998年曾推出《個人購置住房抵押貸款保證保險條例》,但頗多保留,并要求購房者在辦理保證保險的同時必須購買財產保險,兩保險進行“捆綁”銷售。我國目前的房貸保證險尚屬萌芽,而且與信用人壽險有頗多混淆之處。

以信用人壽險為主的信用保險與保證保險是有嚴格區別的。凡權利人要求保險人擔保債務或買方信用的保險,屬于信用保險;凡被保證人根據權利人的要求投保自己信用保險,屬于保證保險。在西方成熟的房地產金融市場上,商業銀行以購房者的信用為保險標的,以自己為受益人與保險人簽定由于購房者死亡或殘疾不能如期還款時由其賠付相應損失的保險合同,即為信用保險合同,保險費由商業銀行繳納,因為受益人是銀行;銀行可以在出售抵押房產 (如在房市低迷、房價大跌時)仍不能收回全部貸款時,從保險人那里獲得不足部分的賠償。而當購房者以自己的信用為保險標的,以自己為受益人與保險人簽訂由于自己收入流中斷而未能如期還貸時由保險人代為償付的保險合同,即為房地產保證保險合同。該合同保險費由購房者繳納,因為受益人是購房者及其家庭成員,從而保證購房者在其收入無著時仍然擁有所購房屋,不至于流離失所,但當購房者收人流恢復后有向保險公司償還所墊付資金的義務。

而目前我國含還貸保證責任的房貸保險是保證保險和信用保險的混合物,繳費義務和受益權利嚴重扭曲。在實際操作中,商業銀行往往要求購房者到其認可的保險公司辦理房貸信用保險,并明確商業銀行為保險的第一受益人,在購房者因意外事故死亡或殘疾而無力償還貸款時,由保險公司償還出險后尚需償還的購房貸款本息。商業銀行不交納保費也不作為投保人,但卻得到了信用保險才有的保險賠付;而購房者雖然繳納了屬于保證保險范疇的保險費,而其自身卻得不到應有的保障。



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